房產小常識
不想成為孩子未來負擔⋯除了投資存股，「以房養老」可行嗎？優缺點是什麼？
撰文者：房市氣象台 更新時間：2023-03-14
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圖片來源：達志影像
上一篇的內容筆者介紹了「以房養老」的內容？申請的限制是什麼？如何給付？利率是多少？本篇將為讀者們解答「以房養老」究竟適合誰？他們優缺點又是什麼呢？
誰適合以房養老
1.獨居老人。
2.不喜歡與子女一同居住的長輩。
以房養老的優點及缺點
圖片來源：房市氣象台
「以房養老」優點
優點1》長者在自宅安養天年
我們很常聽到有許多的長輩不願意去養老院度過晚年或是賣掉原本蛋黃區的住宅轉往價格較便宜的蛋白區與鄉下生活，長輩比較喜歡留在自家住宅裡，因為這裡有著許多的回憶與溫暖，生怕到了安養院自己接受不了制式化環境與調味較為清淡、口感軟爛的飲食，怕自己到了安養院缺少了社交能力結交不到新朋友，孤單的度過每一天，自己的活動範圍便被限縮在這小小的安養院裡，以房養老能夠讓長輩透過房屋的逆向抵押，透過每個月的撥款來支應生活費，維持退休後生活。
優點2》用自己賺的錢養活自己
有些長輩在用錢上非常的小心翼翼，自己也有一些存款，每當兒女給予孝親費時，總是會再三的推託，不願意收下，即使知道是自己兒女的一片孝心，但依舊覺得不能接受，其實很大一部分是出自於長輩的自尊心，過往當父母養育小孩的情節歷歷在目，出門工作賺錢支應家裡開銷，撐起一個家裡讓他們很有面子，但如今物換星移，兒女開始長大自己年華老去不如以前，伸手跟子女索討要生活費不僅難以開口更傷了自尊，以房養老便解決的這項問題。
優點3》減輕對小孩子的負擔
「萬物皆漲薪水沒漲」這句話大概每每到民生必須品漲價時都會聽到，現在大學畢業生的起薪不高，新聞上總是充斥著25K、28K的聲音，很多在外地工作的遊子，光是基本伙食費、房租、水電、電信費就耗掉不少薪水，更別說保險、投資與儲蓄，每個月當月光族的真不少，自己要存錢就不容易了，更別說是給予父母的孝親費，而父母多半看到現在這樣的狀況也不會伸手跟兒女拿錢，想著自己還過得去那就好了，以房養老讓他們多了一個退休金的來源，減輕了子女們的負擔。
「以房養老」缺點
缺點1》愈領愈少
看到前篇的範例可以知道，最大的問題點應該就是在每個月撥領金額愈來愈少，直到後來只有最初始金額的2/3，確實在金額上存在制度上設計的缺陷，但如果要您賣掉現在居住的這間房，頂著高齡的年紀，受生活所迫的搬家，不僅勞心還勞力，又有多少時間與體力去選中您所喜歡的房屋格局呢？在裝潢上要不要考量到往後年邁生活而多做無障礙設施呢？我想這不僅僅是時間的問題，連裝潢花費上又是一筆支出，那這樣您原本預估變賣蛋黃區搬至蛋白區多的退休金又剩下多少呢？
近幾年房價價格快速攀升，2023年的今日依舊沒有太大幅度的降價，央行對於利率半碼半碼的升息，對投資客帶來的傷害不如想像中的大，不急著拋售掉手中的物件；都市計畫後新市鎮的崛起，許多重畫區的售價也不比舊市區來得便宜，偏遠地帶與醫院又有一段車程距離，其實總總因素都促使要賣掉既有住宅的不易，雖然在以房養老的制度上有大家所詬病的疑問，但依舊是一個可以考慮的方案。
缺點2》子女的反對
以房養老這種不動產的逆向抵押，在規畫上房子抵押給銀行，銀行是債權人，所有權與使用權屬於借款人，與房貸並無不同，繼承人還是可以繼承，並且連同債務一併繼承，若繼承人無法清償餘款，銀行會將房子拍賣，先扣除銀行欠款剩餘再歸還繼承人，在繼承人承接房子所有權時，需一次性清償所以欠款，也可以向銀行申請借新還舊，轉換成普通房屋貸款來付款，子女的反對大多都來自對於房屋財產權的界定不清楚，與需要一次性負擔的貸款，畢竟人們在面臨一次性的大額款項會需要比較多的時間評估，以現在的角度去預估未來屈時的能力能不能夠負擔，也充滿著不確定性，故大多數子女一聽到後續的金錢負擔便選擇了拒絕。
缺點3》未考慮通膨
以物價通膨的角度來切入，在經濟發展上溫和的通膨維持在2%左右都是政府可以接受並樂觀其成的，物價不斷地攀高但自己手頭上領的金額卻每個月下降，雖然在短期幾個月感受不到差異，但隨著國人平均餘命愈來愈長，20年、30年過去後，手上的現金花費不夠用會感受的很明顯，筆者建議可以把以房養老看作是退休族的其中之一規畫方案，而不是唯一退休金的來源，這樣在晚年才能應付當下的生活必要花費。
結語》審慎評估「以房養老」是否適合個人退休規畫
筆者認為「以房養老」是政府政策推出對於退休族的一種退休金解決方案，並非只有優點，也存在顯而易見的缺點，我們知道在晚年的日子裡進出醫院的花費或是安養院的花費是相當驚人的，除了日常生活以外我們還必須面對許多開支，在退休金的規畫上我們絕對不能只單一倚靠一種方式，必須多種增加被動收入的方案一同並進，無關乎金額的多寡，而是在於風險的分散，畢竟退休族在面臨風險的抵禦能力上是最為薄弱的，不能有大筆金額的損失，目前市面上火紅的配息型ETF、基金、投資型保單、債券、特別股、儲蓄險、年金險、定存、以房養老，都是我們可以配置的一環，建議讀者們可以參考以上商品來互相搭配，慢慢建構出自己對於未來退休金的規畫，迎向快樂退休生活。
以筆者過往在金融業擔任理財規畫人員的經驗的觀察來看，規畫退休的需求是每一個人一定會遇到的，也是我們希望客戶能夠看得夠遠與想得完整的部分，切莫因為自己並沒有大筆存款而氣餒，把自己歸屬於不必規畫退休生活之人。，金額沒有絕對的數目，常常在跟客戶聊天的時候談起這個話題，有的人覺得自己1,000萬元就可以退休、有人覺得3,000萬元才可以，更有人碰到客戶希望自己退休後隱居山林、自給自足回歸原始，讓我不禁讚嘆原來這世界上還有另外一種跳脫常規思考的選擇，所以想要有怎麼樣退休人生完全取決於你的想像與規畫，開著豪車或當空中飛人周遊列國有它的美好，與另一半吃飽飯後公園散步聊天運動，也是簡單的幸福。
我們羨慕著有錢人有大把大把的存款，看著網路上達人分享這一年股利又領了多少錢，心裡有種望塵莫及的酸楚，殊不知一開始的每一個人都是透過小筆小筆的金額慢慢建構，股票一張張的存，我們太低估財富帶來的複利效應，也太高估了我們的耐心，股神巴菲特曾經說過他的人生有99%的財富都來自於50歲以後，他只說了一句：「因為沒有人願意慢慢變富有。」這是非常值得玩味的一句話，也透露出這位股神的沉著與智慧。
最後筆者想延伸「沒有人願意慢慢變富有」這句話，近期詐騙頻傳，不管是加密貨幣的投資案、高月配息的龐氏騙局、香港仙股的抬轎出貨割韭菜，受害者無一不是想藉此機會大撈一筆，都一再地提醒我們風險的重要性，沒有什麼投資是穩賺不賠的，但往往我們的注意力只有計算能夠賺多少，多久能夠回本，最後一個一定不是我，卻忘記往後看到最可怕的風險。
建議讀者們能在自己心中畫出一個正金字塔三角形，分別分層為基底、中層與頂層，分配投資比例由基底最多頂層最少，基底是最穩固最後厚實的後盾，可藉由評估市面上商品而建構，不動產、債券、定存、儲蓄險與特別股…等都是良好的基礎，中層銜接處可以透過，共同基金、被動ETF、全權委託投資型保單…等打造，最頂層的風險接受度較高，可以配置單一個股、期貨、選擇權、私募基金、創投…等來創造高獲利，增加退休金水位，提升資金運用靈活度。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：以房養老到底有什麼優缺點？
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