房產小常識
迎新建案交屋潮，「漏水」地雷超多？驗屋必懂5訣竅，遇到糾紛教你2招自保
撰文者：房產溫度計 / 陳之玥 更新時間：2025-06-06
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圖片來源：達志影像
摘要
內政部統計，全台2024年第4季房地產消費糾紛高達563件，其中主要糾紛對象為建商和仲介，又以建商最多達6成、共355件；再仔細觀察後發現，問題多集中在房屋漏水、施工瑕疵。因此，購屋族愈來愈重視驗屋環節。
2025年台灣房市將迎來史上最多的新建案交屋潮，然而自從疫情爆發之後，全台建案大缺工，為了趕工、省成本等各種因素，連帶也影響著施工品質。
內政部統計，全台2024年第4季房地產消費糾紛高達563件，其中主要糾紛對象為建商和仲介，又以建商最多達6成、共355件；再仔細觀察後發現，問題多集中在房屋漏水、施工瑕疵。
預售屋交屋前，建議初驗、複驗都要做
因此，購屋族愈來愈重視驗屋環節，就預售屋來說，驗屋分成初驗與複驗2個階段。
初驗》全面檢查，詳列缺失並要求修繕
當預售屋興建到近完工階段、申請到使用執照之後，建商就會通知已購客就自宅初驗。這個環節相當重要，建議民眾驗屋時，對房子進行全面檢查，包括：客變有沒有確實完成、水電、建材設備到天地壁等，再將發現的缺失詳列並要求建商修繕——務必在初驗完，確認房子沒有重大無法修繕的項目後，再行對保。
複驗》確認修繕完成後再撥款
第2次驗屋，就是檢視建商有沒有將房子缺失修繕完成，確認無誤後，再將申辦的房貸金額撥款給建商。這邊要注意的是，若對修繕結果不滿意，建議立刻打給貸款銀行，要求暫停撥出保留款，以確保自身權益。
驗屋細節多，主要有3大項目
事實上，驗屋也是一門學問，坊間就有不少驗屋公司，樂居驗屋服務部業務經理楊振弘指出，就他的觀察，目前有約7成～8成的預售屋主會找驗屋公司服務，以室內20坪大小來說，驗屋行情落在1萬5,000元左右。一般來說，驗屋會分成3大項目：
1.合約圖面
驗屋公司會請客戶攜帶購屋合約與客變圖，確認建商施工是否和圖面一致，譬如房間數、門開的位置等。
2.水電
楊振弘表示，水、電是驗屋相當重要的環節，譬如窗戶是否會漏水、冷氣排水順暢度、廁所和陽台是否會積水等；電的部分，則是檢測電線有無符合法規，以及電話、電視、網路等弱電是否通順，再到每個插座電壓與相關項目有沒有接到正確位置等。
3.建材設備
確認建商提供的建材可否使用、測試打開門窗時夠不夠通順，以及天地壁是否完善等。
最後，楊振弘指出，一般若檢測出缺失，會就合理性來評估是否要求建商修繕。譬如空心地磚，可能會因時間、天氣溫差，甚至地震產生爆裂，有危險疑慮；但實務上，若空心地磚出現在廁所地板，就會評估其是否位於日常使用一定會踩踏到的區域，若是的話就一定要修繕，但若該地磚位於廁所角落，平常並不會踩踏到，考量到修繕可能破壞防水層，就會建議屋主不處理。
驗屋發生糾紛怎麼辦？
1.事前保障權益
建議在房子初驗完成後，再進行對保申請房貸，也要交代銀行撥款前須經過屋主同意；此外，購買預售屋時，合約上會載明一筆總價5%的交屋保留款，此筆款項就是用來確保建商善盡修繕責任，若屋主對複驗不滿意，可要求銀行保留交屋尾款，待滿意修繕成果後再行撥款。
2.事後爭取權益
薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，若對複驗不滿意，保留尾款的同時，也要發存證信函給建商，催告要求修繕，若建商仍不願修繕，就會進入打官司階段。但他也提醒，只要未繳尾款給建商，產權就不會過戶到自己名下，自然無法入住。
「坦白說，消費者在遇到驗屋糾紛時，是相當弱勢的，強烈建議不要跟建商撕破臉，務必坐下來好好談，否則進入司法程序、雙方鬧僵…。實務上就發生過，建商直接退錢，將房子轉售給第3人，因此消費者要有完全占不到便宜的心理準備。」
本文獲「房產溫度計」授權轉載，原文：2025交屋潮／驗屋必懂5訣竅，「漏水」地雷超多？遇到糾紛該如何自保？
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