房產小常識
繼承祖產卻找不到建物權狀？資深地政士教一方法處理
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-05-15
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圖片來源：達志影像
摘要
一名兒子為完成父親生前親手打造的老屋心願，歷經艱辛申請建物第一次登記，由於房屋建於建築管理前、又無建物權狀，且相關證明時間點落在建管後，導致申請遭駁回。最後透過早年空照圖比對，成功證明房屋早已存在，順利取得建物所有權狀正本。
如果有一間老房子是爸爸早年的起家厝，土地是繼承的祖產，地上房屋是爸爸花費一生積蓄所建造完成，早期老人家不諳法律，沒有申請建物保存登記，所以沒有建物權狀正本，只有土地權狀正本。後來爸爸往生了，兒子繼承了爸爸的遺產後，遍尋不到建物權狀正本，為了感恩爸爸對家庭的貢獻，兒子立志要把房屋完成保存登記，取得建物權狀正本，衍生了這段感人的故事。
個案的建物是爸爸在建築管理前蓋好的房屋，早期沒有建築管理，參照土地登記規則第79條，只要能證明是實施建築管理前建造之建物，雖然沒有使用執照，依然可以申請建物第一次登記，合法取得建物所有權狀正本。
重點來了，爸爸已往生多年，該如何舉證呢？爸爸的戶籍設籍日期、房屋稅的稅籍證明、門牌號碼初編證明、用水證明或是用電證明......只要能舉證這些房屋相關資料，是建築管理之前就存在的事實，這房屋的建物權狀就能夠核發。偏偏事與願違，所有的基本資料，都顯示在建築管理以後才核發，所以送地政事務所辦理時遭駁回。
凡走過必留下痕跡
該如何是好？凡走過必留下痕跡；凡蓋好必留下面積！最後我們申請建管前的空照圖和現場比對，真的在空照圖上，出現了當年這間房屋的面積，太好了！這就是我們最有利的證據。
類似案件我們常使用的資料是房屋稅籍證明、門牌初編證明、戶籍謄本、用水用電證明，但是個案的房屋建照時間點，剛剛好在實施建築管理的前後，也就是蓋房屋時是建築管理前，蓋好房屋後是建築管理以後，造成門牌初編證明和建築管理日期約有1個月～2個月的落差，還好「人在造天在看」，我們利用空照圖解除了無法辦理建物第一登記的危機。
當然，這張空照圖的面積無法試算成房屋權狀的面積，只能證明該房屋的合法性，實際房屋面積，還是要由地政事務所來實際測量，才能繪製建物測量成果圖，再依照這張建物成果圖核發建物所有權狀正本。
皇天不負苦心人，兒子在爸爸去世之後，終於可以把爸爸當年含辛茹苦一磚一瓦蓋好的房屋，取得建物所有權狀，屆時，兒子眼框泛淚，內心的激動我們可想而知。
就建商而言，建物的權狀銷售後轉換成市價，成為公司的獲利。就個案而言，建物的權狀，轉換成對父親的感恩與懷念，我想應該是無價。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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