房產小常識
成交過戶篇》Q13簽訂房貸契約該注意哪些細節？
撰文者：楊念蓁
更新時間：2013-08-26
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韶安花了3個月的時間看屋，終於要買下人生的第一棟房子了，但房子總價約1,000萬元，他希望能跟銀行貸款至少700萬元。下個禮拜他就要與銀行對保，不過貸款合約一簽訂後，就是牽動自己未來20年的財務狀況，當然希望能夠談到一個滿意的貸款條件，那在簽訂合約時應該注意哪些部分呢？
【正確解答】簽約前應了解本金、利率與償還方式
房貸契約的重點不外乎借款金額、貸款利率與償還方式。這三者就決定了你未來每個月要償還的金額多寡，因此也是在房貸契約中要特別注意的項目。
買房是人生的一大目標，要付出一大筆錢，不像買一個包包或3C產品，可一次結清。大部分的人購買房屋時，都會利用房屋貸款來籌措足額的購屋款，利用20 年、30年，分期付款買到自己的家。
存錢的時候，長時間的複利是你的朋友； 借錢的時候，複利就變成可怕的敵人，因此如何談到有利的房貸條件，就成了非常重要的事情。這與自己未來20年每月要背負的還款壓力息息相關，誰都不希望辛苦買到的房子，卻因為還不出錢而被迫抵押，更不想多花冤枉的利息錢，因此在簽訂合約時，一定要逐條檢視清楚，確保自己的權益不受損。而金管會銀行局也有規定在個人購屋定型化契約的應記載事項與不應記載事項。以下我們則以業者實際公布的定型化契約，逐條告訴你該注意哪些條款：
【必懂操作】
1. 翻開「房屋貸款契約書」後，通常最先看到的是銀行依據你的還款能力與房屋價值，所計算出來的借款總金額，另外也會註明借款時間是從哪天開始到哪天結束。
2. 接著，則是要確認房貸的利率是如何計算，這也是與你未來還款息息相關的重點，若能談到較低的利率，就能夠降低房貸利息的支出，減輕自己的負擔。而以台灣目前的房貸類型來看，較為常見的為「指數型房貸」，也就是房貸利率＝指數型房貸基準利率＋固定加碼利率。當市場利率有變動的時候，你的貸款利率就會隨之機動改變。
3. 了解利率的計算方式後，下一步則是要弄清楚貸款的償還方式，這會攸關你未來每個月需要還銀行多少錢，以及最後借款總利息的多寡。因此民眾可以根據自己還款的能力選擇適合的方案。常見的償還方式有2種：
a.本息均攤法：也就是條文中第一款所提的「年金法」，是按期（通常1期是1個月）攤還本金與利息，每個月清償的金額都是固定，只是償還本金與利息的金額會有所變化，通常在房貸剛開始的前幾年，還款比率都是利息＞本金，到了後期才會是本金＞利息。
b.本金均攤法：如條文中的第三款，是每個月償還固定金額的「本金」，而每月償還的利息，都會根據上期的剩餘本金重新計算，因此隨著清償的本金愈多，利息的負擔就愈少。
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