房產小常識
建商不會告訴你的事
剝開預售屋廣告糖衣
撰文者：康文柔、林正文
更新時間：2016-03-24
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賣房子的廣告滿街都是，買屋前一定要先了解建商葫蘆裡賣的是什麼藥，才不會白花錢。
預售屋廣告這麼多，樣品屋蓋得如夢似幻。但是，你看得懂箇中玄機嗎？
預售的廣告看多了，不難發現許多非常有創意的用詞，其實還有另一面，譬如：
「過優閒生活，回家就是度假」因為建案地處偏遠、周遭生活機能欠佳。
「捷運過一站、價錢省一半」所謂的捷運站，可能還在規畫中。
「都市裡的絕版精緻小宅」因為基地太小，勉強蓋出狹長型的住宅大樓，但空間規畫非常困難。
諸如此類，不勝枚舉，你一定要先了解建商葫蘆裡賣的是什麼藥，才不會白費時間、浪費力氣，甚至花了大筆冤枉錢。下面就告訴你，如何剝開預售案的廣告糖衣：
廣告手法1》買來賺租金？
留意投資報酬率計算法
曾在市場熱銷的小套房，建商總是少不了用上「賺租金比定存划算」的廣告詞，而且還有模有樣列出計算式，算出超過10%的報酬率來招攬顧客。不過建商為了美化數字，經常刻意壓低房貸支出的成本、虛高租金收入。
以總價120萬元、月租金6,000元的套房為例，年投資報酬率為6%（6,000×12÷120萬）。但如果以貸款購屋，租金收入還要扣掉繳給銀行的利息，以及各種持有成本，才是實質的獲利，換算下來投資報酬率勢必會縮水。
還有一些超高投資報酬率個案，是以「購屋自備款」取代「房屋售價」作為分母來計算，投資報酬率自然就「變大」，購買前，一定要先搞清楚。
廣告手法2》偏離行情的優惠價？
小心背後藏玄機
不論是總價或單價，只要比你想像中的低很多，千萬要小心。譬如區域行情每坪是30萬元，廣告打出來的單價卻只有20萬元，通常背後就有玄機。
超低行情的單價，最需注意的是建商可能財務有問題，所以需要用跳樓價拋售，此時就要小心產權是否太過複雜，以後交屋可能衍生問題。
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