房產小常識
1條公式幫你找對新房貸
撰文者：林 竹
更新時間：2011-07-01
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▲別以為利率降低就一定划算，轉貸前要精算成本再行動！
經過談判，原房貸銀行還是不肯降你的利率，先別失望，還有一個機會，就是「轉貸」，也就是把房貸換到利率較低的銀行去。
不過，在找出利率更低的房貸產品後，你先別急著轉，而是要做精算。因為新房貸雖可以省下利息成本，但原房貸銀行會因為你提前清償，而收取一筆違約金，再加上還要給政府、代書的規費等，轉貸不見得比較划算。到底你該不該轉貸，該挑利率多少的房貸商品，會付出多少的房貸成本？轉貸前一定要算仔細。
轉貸值得嗎？3步驟快速評估
step1 計算支付給原貸銀行的違約金
上海商銀個金部經理馬婉瑜表示，要轉貸時，你必須先向原貸銀行提前清償全部房貸，如果原本的貸款還在綁約期限內，銀行就要收取違約金。通常，計算方式有2種：
(1)貸款總額×違約金比率、(2)清償前3個月時的未還餘額×違約金比率
至於違約金比率，以一般銀行綁約期約2～3年為例，若第1年就還清貸款，則違約金比率為1% ，第2年為0.75% 。
step2 計算轉貸相關規費
在轉貸時，會有3項規費：
(1)付給政府的地政設定規費：借款金額×0.12%
(2)付給代書的規費：設定費3,500 元＋塗銷前銀行設定費1,500 元
(3)銀行開辦手續費：5,000 元（設定費、塗銷設定費與開辦費均為一般價格，實際以各家銀行規定為主）
step3 評估首年省下的利息，是否高過轉貸成本
馬婉瑜指出，只要省下的第1年利息，比轉貸成本多，表示你能在不花任何成本的情況下，減少利息的支出，這時才適合做轉貸。
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