房產小常識
租屋vs.買房 選哪個?
撰文者：怪老子
更新時間：2012-07-01
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最近幾年房地產大漲，許多投資客賺了不少錢，但是卻苦了房屋的真正需求者。尤其是最近的房價，高到連政府都看不下去，但即便是這樣，在政府祭出奢侈稅之後，房價卻仍高居不下。有意購屋者不禁要問，房地產真會持續不斷的往上飆漲嗎？是不是真會如媒體所說：現在不買，將來就更買不起？
其實房地產投資跟任何其他的投資都是一樣，不可能無限度的往上漲，總是會有個上限。新一代的社會新鮮人，或許不了解上一次民國79年，房地產飆漲一波之後，也是有往下修正的時候，而且從那時候起算，房地產也沉寂了接近20年後，才又開始另一波的漲幅。
回到目前的現實狀況，很多人都想住在好區段，譬如擁有公園景觀、離捷運站近、附近還有明星學校，但這樣的房子，價格一定不便宜，當人們買不起這樣的房子，卻想住，並非一定要購入，其實用租的也是另一個選擇！
但長期租用的花費是多少？這個問題有點複雜，今年的租金不一定等於明年的租金，當然更不會和10年後的租金相等，然而是不是有一個簡單公式，只要知道目前的房子租金，就可以幫我們算出總共需要多少錢，便足以永遠租用該房子，同時，這筆金額就等同於該房子的內在價值，也可視為合理房價的參考值。
那麼就先來學會計算永久租屋總共得支付多少租金，最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，其組合就構成了未來租金的現金流量。但是別忘了租金也是會隨著通貨膨脹率而成長，所以租金也會一年比一年高。舉個例子來說，如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元，若通貨膨脹率為2％，那麼第1年的租金就是30萬元，第2年則會因為通貨膨脹的關係租金將會是30萬6,000元，第3年31萬2,120元，依此類推直到永遠。
下圖就是未來所需要租金的現金流量。哇！無窮多筆的金額，那麼所需要的金額是不是也要無窮多呢？
▲未來房租的現金流量將逐年增加還好並不是這樣，此現金流量雖然有無窮多筆，但卻是每一年僅需要一點點，只是因為時間點包含至永遠，才會累積到無窮大。理論上是可以僅用一筆固定資金，便可以創造出無窮多筆的租金。主要是因為這單筆資金具有投資效益，只要每年的收益足以支付當年的租金，那麼本金就永遠都不會減少。所以事實上是可以用單筆的資金，創造出無窮多筆的租金。
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