北中南行情
部分都更條例違憲、獎勵容積變少、住戶期待過高
大台北》3難題堵張金鶚都更路
撰文者：游筱燕
更新時間：2013-06-01
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▲台北市精華區內有都市更新題材的老公寓，恐將在3難題發酵後崩盤。
都更愈來愈難行了嗎？有2件最近發生的事可以看到一些端倪：1.有位萬華區在地的開發商，花了3年把一塊近2,000坪、四面臨路、建商眼中的大面積美物，辛苦地整合到有6成的地主願意都更，卻遲遲找不到合作的夥伴。2.有位上市櫃公司的老闆，在文林苑事件後仍信誓旦旦的說： 「都更是台灣必經的過程，全台灣最好的都更團隊都在我們這，我們將會一直努力耕耘下去！」但是這幾月開始，再也不談都更，將所有來談都更的人都「請回」，轉向中南部獵地。
所以儘管新任台北市副市長張金鶚想大力推動都市更新，但橫亙在眼前的還有3大難題，令都更愈發難以推動。
難題1》違憲效應提前發酵 都更送件可能被退
文林苑事件延燒，司法院大法官會議在4月26日公布第709號解釋，「宣告都市更新條例部分條文違憲，並於1年後定期失效。」此結果，恐將導致都更益加困難。
這一宣布嚇壞了內政部和各地方政府，內政部連忙出來解釋說未生效前一切照舊。但是內政部政務次長蕭家淇都明白指出，4月26日後，申請都更的第一個階段：「都市更新事業概要」需要參照解釋文的精神，由主管機關組成之更新審議會決定是否核准。也就是說，即使都市更新條例違憲的部分是1年後才生效，但是設下的門檻已經提早反映，現在都更案即便資料備齊送件，亦有可能被退件，更別說其後的兩個階段，「都市更新事業計畫」以及「權利變換計畫」。
台北市都更愈來愈「卡」的結果，直接反映在公寓的成交筆數上。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，建商或開發商為求最大的利潤與報酬，都更的效應通常都是發生在台北市房價高的精華地區， 例如：大安區、中正區以及信義區。
然而以實價登錄網的資料細究， 發現近2季的資料，這3區的公寓占比都有下降情形，大安區的公寓占比從50.00%下降到44.20%； 中正區跌落的幅度最多， 自68.40%掉到56.70%，跌幅高達11.7個百分點；信義區也同樣出現跌況。
▲都更腳步緩慢使公寓成交量萎縮，中正區的跌幅最大對照台北市總體2012年10月和2013年3月的買賣移轉棟數， 這半年內，台北市的房市交易是有成長的，增幅還達1成5。其中大安區的增幅還高出整體的增幅，來到19%。換言之，大安區的買氣依舊在，只是大家都不偏好老公寓了。
▲近半年來，北市房市總成交量約漲15%難題2》獎勵容積將減半 都更利潤恐變小
一位不願具名的業者則指出， 「獎勵容積」的條件改變，也是殺死都更的一大難題。他說當初台北市市長郝龍斌為了解決都市更新推動的瓶頸，喊出了獎勵容積再多50%的口號，也就是所謂的1坪換1坪，再加1個車位。所以內政部原本的獎勵容積50%，台北市最高的獎勵容積就可以到100%，「南港興富發都更案」就是一個最近的例子。
但是，內政部決定在103年1 月1日實施「獎勵容積總量管制在50%」之後，直接壓縮到都更利潤，腰斬的獎勵容積將注定使都更窒礙難行。
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