房產小常識
東京置產》鎖定都心5區
住宅自有率僅42% 房物件租屋需求高
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-09-01
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預售屋未交屋前不能轉讓 長抱5年以上，讓渡所得可減半
另外，要提醒的是，日本預售屋在房子尚未交屋期間是不能轉讓、換約的，要等房子交屋過戶到你名下，才能轉售。而且轉手後，還會被課一筆所謂的「讓渡所得」，類似台灣的不動產交易所得稅，如果交屋後持有未滿5年，「讓渡所得」須繳納淨獲利的30%，因此建議買預售屋至少要長抱5年以上，「讓渡所得」才能降為15%。
在台灣，中古屋買賣數量遠超過預售屋，但是日本人對屋齡超過20年的中古屋無好感，脫手不易。因此若想在東京買中古屋，須特別留意以下事項：
1.屋齡15年以上不要碰：不管是當地人或是外國人購屋，日本政府都鼓勵購屋者要長期持有，買房必須抱5年以上，「讓渡所得」才能減半。可是，銀行業者對屋齡25年以上的住宅，又不願核貸。綜合來看，建議屋齡15年以上物件不要碰，以免未來轉手，買家可能因找不到銀行貸款，影響購買意願。除非是買店面，且是地點佳、租客穩定的店鋪，銀行申貸才不會受屋齡影響。
2.是否有產權調查報告書：此文件類似台灣房仲業者在銷售中古屋時出具的「不動產說明書」，但會附上更清楚的產權調查，例如該住戶是否被申訴過、物管公司是否定期有建築耐震檢測證明等。大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，日本建築法規規定，不同建築年限的房子每隔一段時間就要找第三方來檢測耐震強度，過關後可申請官方正式合格文件。民眾在買日本中古屋前，可先請仲介業者出具相關檢測證明後再考慮。
3.以1房與2房為首選：若以出租為考量，中古屋跟預售屋一樣，均以1房或2房最有租客市場。
4.坪數小於7坪無法貸款：在日本買新成屋約可貸款7成；買中古屋則可貸5∼6成，但是坪數太小的房子則被銀行拒絕申貸。因此若自有資金不足，坪數小於7坪（約23平方米）的房子建議不要考慮。
5.不要買太偏僻的房子：東京都約有8個台北市大，太偏僻的房子、房價低，租金報酬率雖會拉高，但千萬不要考慮，即使有地鐵經過，若非主要幹線、人流量不大的地點站都應剔除。
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