好房二三事
4大因素啟動建商、投資客、屋主清貨潮
房價消風 自住客購屋時代來臨
撰文者：郭莉芳
更新時間：2014-04-01
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根據信義房價指數（詳見名詞解釋）的統計資料，以台灣6大都會區（台北市、新北市、桃園縣、新竹縣市、台中市、高雄市）的平均房價來看，過去10年（2003年第4季∼2013年第4季）上漲了167%。這段期間，除了在2008年下半年至2009年第1季受到金融海嘯影響，房價短暫回檔了5%∼10% 左右，其他期間房價都呈多頭走勢（詳見圖1）。
台灣房市可以走這麼久的多頭， 一方面因為利率太低。以臺灣銀行過去的1年期定存利率來看，從2002年11月跌破2.0%以來，除了在2006年4月∼2008年11月回到2%以上外，迄今仍處於1.5%以下的水準；另一方面，鮭魚（台商） 返鄉的資金回流也給房市帶來助力。尤其是在2009年立法通過， 將遺產稅、贈與稅率降至10%後， 許多海外資金紛紛匯回台灣，進而推升房地產價格。
不過就在實質景氣開始復甦之際， 房市卻悄悄轉空，為什麼？有4大關鍵因素。
因素1》政策打房
從實施奢侈稅到調高房屋評定現值、土地公告現值與公告地價，再加上國稅局大動作追稅，讓房屋持有與套利成本日漸攀高。由於高房價已成民怨之首，且選舉在即，因此預估政府只會更積極打房而不會鬆手。
因素2》利率從谷底回升
雖然央行尚未全面升息，但是透過選擇性信用管制與道德勸說， 升息壓力已開始在房貸市場發酵， 像是大型行庫的房貸利率已調漲至2.3%以上就是最好的例子。
另一方面，過去游資因為股市低迷、定存利率太低，所以大量湧進房市，如今政策引導房市資金進入股市。再加上各銀行紛紛開出年率3%以上的人民幣定存優惠利率吸引資金，從2013年開放以來，台灣的人民幣存款已達2,000億元（迄2014年1月），反觀台灣的租金報酬率卻已跌至1.57%的歷史最低， 資金磁吸效應將對房市產生巨大的破壞效果。
因素3》全台建商大倒貨
根據營建署的統計，2013年的建照申請量較前2年成長3成，達2,542件數。主因是內政部修法， 將限縮建築容積獎勵的上限，導致手上有地的建商拚命趕在新制上路前推案。
去年的329檔期推案量已較前年成長3成，今年329檔期推案量更大，北部建商推案量達3,700億元，創7年新高。台中推案量800 多億元，是去年的2倍，且上半年推案占全年的3/4，預估329檔期全台推案量將近4,586億元。
因素4》人口增加不及供應量
根據內政部的統計資料顯示，建商蓋房子的數量遠超過人口移入的速度。以推案戶數最多的新北市為例，2013年人口淨流入只有455 人，是2012年的1/5。但新北市近4年的住宅供給，平均每年超過1萬6,000戶。空屋率恐怕只會上升，不會下降。
雖然房地產走了11年的多頭（2003年∼2013年），但就全台買賣移轉棟數的均量來看，前8年的多頭每年平均有超過40萬戶的移轉量，但近3年的均量下滑至約35萬戶，量縮12.5%，以「量先價行」的概念來看，多頭恐已結束。
由信義房屋與政治大學合作，為了反映台灣房地產長期價格波動情形而設計的指數。因為參考的數據樣本為信義房屋的內部成交資料，被視為反映台灣地區的中古屋房價波動變化之參考數值。
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