達人開講
土地市場熱 含金量高房屋可望受惠
撰文者：顏炳立
更新時間：2021-10-01
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5月份是新冠肺炎疫情衝擊台灣最嚴峻的時期，但4個月過去，即將進入第4季，房市並沒有風雲變色，房價也未受影響，且六都的土地、地上權等都還在放量。土地價格漲，會讓不動產持有者財富增加，但很多不動產持有者，為何沒能在這波賣出，或沒感受到價格上漲？原因在於，堅持價格。如同一位優質名模，但穿錯了衣服，若土地持分多，換裝機會很大，潛在價值就高；房價含金量高，可等待都更，因而不易下跌，得找到相對任性的買方才能脫手。但若土地持分多，卻不易換裝，就很難得到買方青睞。
尤其在蛋白區，以自用型為主的買盤，在總價上有其要求，若超出其可負擔的能力，就會面臨賣不出去的窘境。當開價不合理，剛性自用型買方就難以接受。而土地市場從所有權買到地上權，也創造出地上權的房子，這類房子有年限，價值則在買進當下開始逐年降低，直到歸零還回政府，考量買方轉手後借貸不易，不太具市場性，房價易跌難漲。
目前市場買盤都是企業長期使用為主，無法帶動蛋白區自用型房價，但對高端住宅卻有指標性影響，投資客應從有量、有價的市場去把錢變大。目前看來，時間、條件都不足，買到需放很久，獲利、交易便利及變現性不及金融市場。好地段的高端豪宅，現金購入可彰顯身分，去化資金，中長期表現看好；至於蛋白區產品，高端客層不會有興趣，但若房價親民，生活機能好，交通再改善時，就會吸引年輕族群。房價跟成交速度成反比，蛋白區在量的需求很大，但有一定的單價、總價帶產品的考量。若在蛋白區想形塑出高房價的形象，當總價超越蛋黃區的中古屋，就會產生替代，必定影響去化率。因此，能讓自用型買方買得起才是重點！
剛性自用型買盤給了蛋白區產品養分，疫情緩下來就會放量，但不能藉此拉高房價。市場上只有對的價格、對的產品，才有成交機率。在這缺工、缺料的市場，只有雙方「讓」、「不堅持價格」，才可能順利成交。若是蛋白區的房價挾持這些理由，想要挑戰蛋黃區的中古屋，那剛性自用型買盤就要選擇市區內穿錯衣服的名模，因其仍保有優良本質，可享受都更後發財的機會，這是購屋的法則。
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
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