桃園縣正式升格為桃園市（詳見Tips），加上航空城、機場捷運線等建設持續進行，然而種種房市利多卻比不上近期政策打房的阻力，使得桃園市呈現「有行無市」的格局，加上新市長鄭文燦上任後喊出航空城重新檢討等議題，更讓桃園房市前景增添變數。
Tips＿桃園縣升格桃園市
桃園縣於2014年12月25日升格，從「縣」正式成為「直轄市」，與台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市並稱「六都」。另外，原桃園縣其下再分設的鄉、鎮、縣轄市，改制後以「區」為畫分，行政區維持13個不變。容易混淆的是，改制以前的桃園市現為桃園區，已不再是過去的縣轄市了。
先來看近期桃園市的中古屋買氣，2014年全年的買賣移轉棟數為4萬3,663棟，較2013年的5萬0,872棟下跌約14.2%；房價部分，根據永慶房產集團統計，2013年平均每坪為15萬2,000元，2014年每坪則為16萬9,000元，漲幅約11.2%。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2014年桃園大致呈現價漲量縮走勢，但漲勢已不如前3年動輒每年往上漲2成的水準，受到央行選擇性信用管制以及房價偏高影響，買賣雙方價格認知差距大，讓交易量欲大不易，其中以中壢區、桃園區、蘆竹區量縮最為明顯。
央行於2014年6月27日實施第四波選擇性信用管制，並首度將雙北市以外的桃園縣（當時尚未升格）部分行政區列入，包含桃園市、中壢市、蘆竹市和龜山鄉，在這些管制區購屋時，第2戶貸款成數最高6成、第3戶以上最高僅能貸到5成。其中，桃園、中壢、蘆竹為桃園縣房價較高的區域，於是在宣布管制後，買賣移轉棟數開始大幅縮水（詳見表1）。
銀行估價變保守
買房資金提高2∼3倍
操作過上百間房屋的房市投資客法蘭克說，現在銀行估價時，參考的是前1季、甚至是前2季的實價登錄行情，跟市價有1成∼2成的落差，然後再利用壓低貸款成數來控制授信風險，以至於原先資金只要2成∼3成就可以進場，現在起碼要5成。
舉例來說，市價1,000萬元的房子，因為銀行估價變得保守，鑑價出來可能只有800萬元的價值，且貸款成數只有5成，意即買方只能貸到400萬元，要準備600萬元的資金才能進場，跟房市熱絡時，買同一間房子資金只要200萬元、300萬元相比，相差2倍∼3倍，所以投資買方縮手、自住客的購買力也受到影響。
另外，法蘭克提及，除了估價估不到市價、貸款貸不到高成數，就連房貸利率都提升，過去投資客在操作買賣跟銀行貸款時多以不綁約為主，以便隨時可以轉貸，但是從2011年開始，不綁約的房貸利率從1%左右，一路漲到現在起碼要3%，也都讓投資客備感壓力。
總結來說，銀行針對房屋貸款進行管控，造成買盤觀望，尤其對房價較高的區域影響較大，黃舒衛補充，在政府打房不縮手的狀況下，高總價、高單價的市場不振已成常態，從各都會區量縮最明顯的幾乎都是當地房價較高的區域，即可看出端倪。
機場捷運無實質利多
中壢房價估將下修2成
而桃園的利多之一─機場捷運線（詳見名詞解釋），台北車站至環北站即將於今年底前通車，屆時從台北車站至桃園機場只要35分鐘，環北站延伸至中壢火車站的路段，則預計在2019年完工。
名詞解釋＿機場捷運線
機場捷運線規畫從台北車站（A1）出發，沿線經過新北市三重區、新莊區、泰山區、林口區、桃園市龜山區、蘆竹區和桃園機場，往南經過高鐵桃園車站至中壢區環北站，未來預計延伸至中壢火車站，採分階段完工通車辦理。路線全長約51.03公里，沿途共設22座車站。