不只恆大出事、更超過200家中國房產公司破產，陸股能有基本面支撐嗎？從這2重點找答案

撰文者：財經M平方　更新時間：2021-09-27 瀏覽數：3,097

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中國面臨房地產硬著陸風險？房地產到底怎麼了？
中國房地產指數今年以來崩盤，包括大型房企恆大、碧桂園、萬科、華夏幸福等，今年以來分別累計跌幅-79%、-22.6%、-27.5%和-68.5%，而主要投資中國房地產的ETF「CHIR」今年至今跌幅也高達-22.4%。中國房地產怎麼了？

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回顧上篇中國監管快報中提到，中國政府於十四五計畫中再提房住不炒的口號，且於工作報告中頻繁出現，顯示了這次官方調控的決心，也讓今年的房企面臨著比過去更嚴峻的寒冬，在一系列調控政策下（包括3道紅線、二手房指導價、限購令等），除了讓房屋的交易急遽萎縮外，也限縮了許多房企的融資條件和渠道，導致今年以來房企違約和破產的情況大幅增加，截至2021年9月5日，遞交給人民法院的破產文書已累積有274家房產公司，下圖可看到在持續的管控政策後，房價增速開始走跌。

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再者，中國指數研究院指出，房產公司9月還要面臨另一波債務高峰，債券到期規模高達838億5,000萬人民幣，加上持續有信評機構對房企進行降評，房企的壓力更是日益劇增，未來可能將持續看到更多小微房企退出市場。

資料來源：貝殼研究院　
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連最大房企機構也出事？恆大危機
除了規模較小的房企，大型房企其實早也出現危機，包括恆大、碧桂園、萬科、華夏幸福等。在融資被限縮和大量債務即將到期，加上變賣資產不順，都加大房企的資金斷鏈壓力，其中以恆大的債務狀況最為嚴重，即使不算入明股實債的隱性債務，表上的負債就已超過3,000億美元，為了解決現金流的壓力恆大必須得賤賣資產來還債，也造成了許多3線、4線城市房價出現崩盤，甚至促使政府得發布「限跌令」來緩和房市。

除此之外，近期恆大也出現了大規模的理財產品擠兌潮，說明這次恆大風暴的影響範圍不會只是單一層面，也顯示中國房地產可能牽動的系統性風險。

什麼是「明股實債」？
就如字面上的意思，公司的融資方法表面是股權融資，實際上卻是債權。若以下圖為例，當房地產公司A要購買一價值5億元的土地，便以40%的標的物股權出讓給投資方（包括信託、基金、銀行等機構）與其共同出資拿地，並約定之後2年每年固定支付10%利息，並於2年後回購原股權，也就是A公司會在2年後支付2億4,000萬的財務成本進行回購，而在明股實債的操作中，此屬「股東間的權益性交易」是直接計入權益變動表。

優點在於地產公司可藉此獲得更多資金，並降低負債比、提高ROE，且避免掉部分監管，但缺點是當景氣不佳，地產公司現金流出現問題時，就會有回購違約的狀況發生。

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系統性風險的重點在於中國的銀行體系、地方政府和人民都有高度曝險於房市的情況，根據中金院預估中國的居民在資產上配置約有65%是放在房地產，而其他金融資產中也不乏許多與房地產有連結的商品，銀行對於房地產領域的放貸佔比整體貸款超過30%，除此之外地方政府的土地財政也是大量依賴著這些房企，因此房地產業的硬著陸不僅只是單一產業的影響，而是對於整個金融體系的衝擊，在目前房市景氣出現拐點，加上政府仍在持續調控下，房地產景氣持續降溫中。

中國基本面不穩固，8月數據多不如預期
再者，除了房地產的風險外，不論是在9月初看到8月的財新製造業PMI已滑落到49.2，或是於9月15日最新公佈的月中數據也透露出許多不確定性：

1.消費市場持續疲弱
8月社零消費年增跌至2.5%（前8.5%），大幅低於市場預期的7%，最主要是來自於汽車消費的疲軟，年增衰退-7.4%，但即使扣除掉汽車消費後的年增也僅剩3.6%（前9.7%），在疫情仍未減緩，清零政策持續下，除了對國內的服務業及旅遊業者造成衝擊，也減低了人民的消費意願，加上之前重手打壓補教業者也為就業市場增添了不少壓力，7月城鎮失業率微幅上升至5.1%，青年失業率也仍高居不下（16.2%），以上因素仍將持續壓抑中國未來的消費動能。

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