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該先買房還是投資？過來人：租屋沒有不好，但從房東考量讓我窺見殘酷現實
撰文者：勳仔的理財小角落 更新時間：2024-01-09
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圖片來源：達志影像
先買房還是先投資的這個問題，在很多地方都看過有人討論過。的確當辛辛苦苦賺錢存下幾桶金之後，究竟要不要先買房還是先投資，這個的確是很多人都會有的問題。勳仔覺得其實這題真的沒有標準答案，不過一樣的抉擇點勳仔也經歷過，勳仔就以個人觀點跟經驗，提供一些思考的角度讓大家參考囉。
先說明，勳仔在出社會工作大概3年、4年之後，存了一點錢之後，就開始了看房之旅。因為預算還不太夠，所以只能從總價較低的中古屋看起。不過最後上岸是買1間預售屋，開始了房奴人生。
因此，勳仔個人的觀點跟過往經驗是比較站在：如果能，還是能盡早晉升有屋階級的這一方，不過我也當然尊重那些覺得不想把辛苦薪水都貢獻給炒房仔的朋友。勳仔本身買房地產純粹為了自住，房地產投資不是我專精的領域，因此下列論點僅以一般市井小民或是上班族的觀點跟經驗來提供大家做抉擇的一個參考。
年紀愈大，租屋愈難
這個原因是勳仔通常建議學弟妹，當工作穩定的時候，有能力先擁有自己的1間小屋，就盡量先去實現它的主要原因。
這個雖然聽起來很殘酷，但是卻是一個很現實的事實。以房東的角度來看，如果能選擇把房子組給年輕上班族、年輕夫妻小家庭還是租給中老年人，對於大部分的房東來說，前面2者都是風險比較低的做法。因為青壯年時期，正處職涯上升跟身體狀態最佳的時期，工作也相對穩定，自然付房租的能力也比較穩定。
當進入中老年，面臨所謂中年失業危機的機率變高，而且還有一些身體疾病的慢慢出現，無論再經濟自立跟身體自立上，能力的衰退，都會是房東擔心的部分，不只擔心付房租能力有問題，也擔心租客身體會不會有問題，一不小心自己的房子就變凶宅，房價瞬間折半，也很難再出租出去。
所以真的不是開玩笑，社會就是這麼殘酷，也因此這個觀點是影響我希望盡早達成買房夢想的主要推手之一。
不動產對比現金更能抵抗通膨
而不動產一般認為比現金更能抵抗通膨。通膨影響範圍很大，從營造鋼筋水泥成本，再到缺工導致工資上漲的問題，這些反應在營造成本上，建商的成本自然就會隨著通膨而跟著上漲，因此新開案的建案要期待能夠回到5年前的價格，是有點困難的。
而當地區新開案的建案價格拉高，會順勢拉抬周邊中古屋的價格，所以只要持續的通膨，就會造成不動產易漲難跌的現象。而因為通膨持續，物價上漲，那些以房租為生的房東，也會跟著調漲房租，可憐的房客又只能被迫接受那不斷調漲的房租，看著錢錢愈變愈薄，而收租的房東，卻可以跟著通膨上漲，而不斷調整房租，因此這是勳仔覺得不動產能夠抵抗通膨的原因。
持有不動產相對現金更能抵擋通膨，是第2個勳仔覺得我們還是要努力擁有一個自己小屋的理由。
房貸可以幫助年輕人克制衝動消費
出社會工作之後，開始有了穩定收入，然後工作上積累的壓力，會讓有些人開始以花錢當作宣洩壓力的方式。
另外，又因為出社會之後，交友圈也跟學生時代不一樣，同事可能已經出社會一陣子，開名車跟戴名錶的不在少數，這時候一樣，自制力不夠好的年輕人，可能也容易被同事影響，開始追求比較多的物質享受，自然存款簿餘額也很難增加。
不過當年輕時候選擇先買房，開始背負房貸的時候，因為每個月固定支出的房貸已經先把我們薪水給榨乾一部分，因此剩餘的錢，自然必須在填飽肚子跟奢華的物質生活中做取捨，因此每一筆支出變得斤斤計較，也因此能夠抑制所謂的衝動型消費。
而繳出去的房貸，套一句有點老的梗，「錢錢沒有不見，只是變成你喜歡的樣子」，雖然每個月都要流出一定的現金流，但是不動產相對保值，也能抗通膨，因此其實可以想成揹房貸，是一種強迫我們儲蓄的概念，如此一來，比較能夠把錢放到能保值甚至增值的資產，而不會因為衝動消費而隨便花掉了。
房貸利息有節稅優勢
而之前勳仔也提過很多次，房貸利息的支出是可以用來節稅的（延伸閱讀：有錢人想的跟你不一樣，善用房貸）。
假設我們每年房貸利息支出是20萬元，而所得級距是12%。每年在報稅季節的時候，我們可以認列20萬元ｘ12%＝2萬4,000元的稅務減免。
不過要注意的是，如果我們銀行有儲蓄的利息，則房貸利息可以扣抵的部分，要扣掉儲蓄的利息所得。所以延續剛剛的例子，我們有10萬元的銀行利息收入，則房貸利息支出可以拿來抵稅的額度變成（20萬元－10萬元）ｘ12%＝1萬2,000元。
因此當開始背房貸之後，要記得把銀行定存轉去做其他投資，可以最大化提升抵稅效果。
善用轉增貸，套現出來累積資產
先買房還是先投資，人各有好。不過對於跟勳仔一樣，想要先擁有一間安身立命的家，而決定先把儲蓄拿拿去買房的朋友，也不用擔心薪水都拿去繳房貸了，要怎麼拿去投資，加速錢滾錢呢？
答案就是善用房貸轉增貸（延伸閱讀：什麼是轉增貸）。如果我們細心比較挑選而買到的房子，剛好搭上地方建設利多或是單純通貨膨脹而造成房價上漲，這時候因為房屋價值上升了，我們就有機會透過轉增貸的方式，把房屋增值的部分先跟銀行套現出來，來做一些投資的運用。
這樣的好處是，我們仍舊可以住在我們習慣的房子裡面，不過卻能夠把不動產的增值，從紙上富貴（因為還沒有賣掉房子）轉成可以實際運用的資金。解決我們買房之後，沒有其他太多的多餘資金可以用來投資的煩惱。
以房養老備而不用好安心
而當我們步入中老年，如果年輕時候有及早打拚購入一間房，那麼我們就不用退休之後，還擔心要伸手跟子女要生活費。嚴重的，甚至還會搞到家庭失和。
以房養老或是所謂不動產逆向抵押，就是將自有房屋抵押給銀行，而銀行按月給付一筆錢給屋主，直到屋主過世或是達到合約年限（最高是30年）。而如果屋主過世，就由繼承人決定是否清償銀行已經給付給原屋主的貸款，如果繼承人不清償，則銀行會代為處分抵押的房屋。
因此當步入中老年之後，縱使退休金不夠應付生活所需，我們還是可以在不被迫搬離熟悉的區域條件之下，仍然能夠透過不動產逆向抵押補足生活所需的費用，維持老年生活的尊嚴。
先買房還是先投資？沒有正確答案只有適合自己的答案
以勳仔過往的經驗，先買房還是先投資這個問題，我會傾向於前者，不過這僅是個人觀點，畢竟我們工作還有生活的地點都不一樣，房價也不一樣，所以上述6個觀點僅提供給大家在思考這個經典問題的幾個不同面向來做參考。
人生是自己的，很多時候都會需要做抉擇的，而抉擇就是有捨有得。買房畢竟不是小事，先買房還是先投資這題真的是很多人都會面臨的難題，祝各位朋友都能找到最適合自己的答案囉!
免責聲明：本篇文章僅就公開資訊進行主觀分析，僅供投資朋友參考，不應當做投資依據，投資朋友仍然需要根據自身風險承擔能力作為投資判斷，盈虧自負。
本文獲「勳仔的理財小角落」授權轉載，原文：存到第一桶金，究竟先買房還是先投資？6個小觀點分享給你知
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