達人開講
避開整合失敗風險，專心賺管理的錢
黑傑克專欄》買房等都更 不如投資營建股
撰文者：黑傑克（李挺生） 更新時間：2018-05-16
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都更進入長期抗戰
建設公司轉型專營服務
政治大學地政系張金鶚教授說：「都市更新結合了個人住宅生活單元、個案社區環境品質，乃至都市鄰里公共環境一起進行脫胎換骨的整體改善工作，是具有非常重大的意義價值。」
一向給人感覺捍衛居住正義的張教授，其實真正的奮鬥理想，是要一個對於市民來說合理的價格、舒適的居住環境，而都市更新，是達到這個目標的重要手段。他專研相關法規，自己參與實際作業，把這些心得寫成《張金鶚的都市更新九堂課》。
都市更新很難，但可以同時滿足：老百姓要的居住環境改善，美學者想的漂亮市容，城市需要的成長動力，這麼多重的目標。
根據張金鶚在書裡所提出的說明，買舊公寓等都更是不切實際的想法，因為時間難以控制，就算最後有幾倍的獲利，但是時間拖長，中間的利息、通貨膨脹跟其他成本，算下來報酬率可能就跟銀行定存差不多。
可是我們當投資人有機會賺到錢，不是用被打槍的舊公寓，而是投資那些提供都更服務的公司股票。
以前建設公司參與都更，也跟投資人一樣，在社區裡買個幾戶，以住戶的身分進行。但這跟前面所說的投資人一樣，建設公司也要承擔不成功的風險。我們可以住，但是建商又沒有要住，所以他們的風險更大。
最近幾年，已經有建商轉型當服務提供者，也就是等住戶們通過決議，他們提供開發、財務管理與銷售等專業服務。這就避開整合失敗的危險，專心賺管理的錢。
對，本期推薦的，就是像冠德、大陸工程等這樣提供都更服務的營建股。
從本書獲得的投資啟示：
1.都更是趨勢，當政府、居民跟改建者磨合出運作模式，成功案例將快速增加。
2.做都更的建商不用買地，也就避開產業循環風險。
3.營建股被當成不會成長的產業，本益比偏低。
【延伸閱讀】
城市的勝利（時報出版）
張金鶚的都市更新九堂課（方智）
本文作者擁有20年專業投資經歷，從外資投顧研究員出發，曾任基金公司產品規畫、基金經理人，2000年創設網路公司，從此脫離上班族生涯，改以創業者角度看投資。2005年赴上海，參與中國的公、私募基金運作，並涉足風險投資。作者自述，在這裡寫的，一定有理論根據、一定有人靠此發財、一定是作者自己繳過學費！但是修行在個人，祝大家發財。
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