房產小常識

40年房貸真的適合我嗎？

以下是試算分析：

試算1》40年房貸→適合聰明投資的首購族

40年房貸只有首購族可以申貸，這是第一個限制條件。接著，在壓低房貸月付金後，如果要讓自己的總利息支出比20年房貸低，那麼一定要把手中的閒錢拿去投資，只要投資能穩定獲利，讓你提前清償房貸，利息支出就有機會比20年房貸少。

40年房貸的優勢在低月付金，缺點是拉長付息年限將使總繳利息增加。不過，經過精算，40年房貸要到貸款達144個月（12年）後，總利息支出才會超過20年房貸，因此，如果你有辦法在144個月內，將房貸提前清償，則總繳利息就可低於20年房貸。

以房貸放款金額約600萬元、貸款利率2％試算，如果你不選20年房貸，並把每月省下的月付金1萬2,183元（與40年房貸比）拿去投資，年化報酬率若達14.4％，則144個月後，將可滾出469萬7,196元，這筆錢拿來支付房貸餘額467萬1,656元，剛好有剩！

30,353元（房貸600萬，貸款20年月付金額）
↓
18,170元（房貸600萬，貸款40年月付金額）
每月多出12,183元可供投資
↓
1. 投資年化報酬率14.4％的商品，
2. 目標144個月後滾出469萬7,196元

年化報酬率超過14.4％很難嗎？《Smart智富》月刊台灣基金獎今年選出的台灣股票型基金獎項得主——統一大滿貫基金，過去10年的年化報酬率就達16.42％（截至2012年6月8日），而且不只這1檔台股基金有這樣的好績效，按台灣晨星的基金分類，共有25檔基金過去10年年化報酬率超過14.4％。

▲房貸金額600萬元、利率2%之貸款狀況試算

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