搶救爛理財
資產過度集中在房產，現金流不足
單薪族如何換屋兼存退休金？
撰文者：戴瑞瑤
更新時間：2015-02-26
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我今年45歲，獨力扶養一個8歲的女兒，過去12年都在中國工作。但我發現女兒在中國的小學適應不良，加上父母年紀已高，我突然驚覺，過去只專注於工作，父母與小孩都疏於照顧，因此下定決心辭掉工作回到台灣。
沒了工作，怎麼生活？還好2年前，我用新台幣1,220萬元在中國福建買了1間房，以目前行情估，已增值到新台幣2,250萬元，原本我打算賣出後獲利投入台股。可是，上個月我回中國時發現，那個區域房價還持續在漲，因為屬於精華區，加上有交通利多，排隊等著買的人比賣的人要多，考量到目前還有新台幣500萬元的房貸，分10年繳款才能還清，所以我考慮出租，用租金來抵房貸，不曉得這樣的資產配置是否正確？
其實，中國這間房子能增值1倍，對我來說就像中樂透，給了我很大的震撼，我決心把理財這件事搞清楚，因此到香港學習企業財務與投資，目前我還有存款新台幣近200萬元（其中人民幣15萬元，折合新台幣75萬元），我目前沒收入，而且我年紀不小，對能否在台灣找到適合的工作沒把握，因此興起用台股賺薪水的想法。不曉得我是否能靠著活用手上存款投資台股賺到薪水？
此外，考慮父母年邁行動不便，我希望能在5年後幫父母換屋、買間電梯華廈，地區可以在大台北，因為是要三代同堂，至少需要40坪以上，總價範圍在2,000萬元左右，我應該怎麼做才能支付生活所需兼順利換屋呢？
專家建議》
新富聯合理財規畫顧問副總經理、國際認證理財規畫顧問（CFP） 黃正勳
優先找工作，5年後賣中國房產
小利（化名）談到想學習投資高手在台股的操作方法。雖然她曾在香港上過財務投資課程，但我告訴小利：「千萬不要想一夕致富！那些投資達人都是經長時間鑽研與大量研究才成功，一般人不是照做就能保證獲利。」
此外，我發現，她的父母竟然沒有任何商業保險，她應該考慮父母未來長期看護支出的風險，以目前醫療環境，父母2人預計每年要花10萬元，而且小利也應以每年10萬元為自己老年生活預作準備，這部分我建議也列為她的理財目標之一。不過，在達到理財目標前，以下2個問題她應該優先解決：
1.資產過度集中房產，流動率太差：小利現在最大的問題是「現金流不足」！主要原因是大部分資產都在不動產，占她總資產的92%，加上過去房產是自住，無法當作生息資產，目前又沒有工作。若依她規畫，回台灣後將中國房產出租，租金也只夠打平房貸支出，就算動用手上的200萬元存款支應，頂多也只能應付4年的生活花費。
2.長期收支管理不良：小利過去的收支管理其實有問題！因為中國的房產漲1倍，讓她有了自己很富有的假象。事實上，假設中國房產沒有增值，當初負擔頭期款600萬元，貸款繳了120萬元，加上僅有的200萬元存款，其實這幾年她才存下920萬元，目前還有500萬元房貸。如果真依小利所說，過去她在中國月薪可達新台幣10萬元以上，貸款卻未能迅速還完，顯示她過去賺得多、可能花得也多，收支管理顯然有問題。
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