房產小常識

為什麼他們都能7~10年就還完房貸?3個方法教會你,其中「雙週還款法」很重要!

撰文者:艾力克斯.麥可、凱西.麥可 更新時間:2019-03-27

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買房 房貸 雙週還款




大多數人都有錯誤觀念,以為簽下房屋過戶手續文件、申請完第一份房屋貸款後,就是房屋主人了。事實上,有房貸只表示這個人正在申請貸款買房子,但是在付完房貸的最後一分錢以前,房屋的真正主人都是貸款給你的金融機構。

因此考慮一下,在還完債務之後,是否該停止或大幅降低賺外快的機會,還是在接下來的幾年內,再次執行賺錢計畫,來徹底消滅房貸。


7~10年房貸計畫
以最簡單的方式來解釋 7~10年房貸計畫,就是如果你每個月繳兩倍的房貸,就可以在10年內還完30年房貸,在7年內還完15年房貸。

如果你有15年的房貸,把每個月的繳款額加倍,就可以在不到一半的時間、也就是7年以下還完;如果你有30年的房貸,把每個月的繳款額加倍,可以在稍微超過1/3的時間內還完,也就是10年多一點。

這個數學計算非常簡單,無論你的本金、房子價格、繳款額是多少,把繳款額加倍,就能達到這些總數了!接下來我們來算一下數學:

美國房貸的平均每月繳款額是1,061美元。
美國平均每個家庭的消費者債務是1,203.21美元。
現在將它拆解,以平均利率來看每個月的平均繳款額:

信用卡債務=每個月305.46美元
(平均利率14%,較高的 2%繳款額)

學貸=3萬7,172美元(平均利率6%,10年期)
=每個月416.85 美元

車貸=3萬738 美元(較低利率4%,平均6年期貸款=每個月480.9美元)
總額=1203.21美元(每月消費者債務還款額)

這表示平均每個家庭繳的非房貸債務,都超過真正的房貸。以我們來說,這點千真萬確,因為每個月光付利息就跟房貸一樣多,更不要說債務的總額。所以,從上述例子就能看出,當債務消去後,一般家庭可以多麼輕易的把房貸繳款額加倍,甚至不用考慮每月刪減2%支出、增加 2%收入的數字。

想一想你在還債的後段高峰期每個月繳款的總額,然後再仔細思考一下,現在把房貸加倍是不是比較有可能了?如果你盡所能去執行7~10年房貸計畫,最後沒有房貸;當房貸繳清之後,你的感覺如何?每個月有多少錢可以運用?

接下來,我們要給你看一些驚人的數字。記住,一般家庭每個月要支付的總消費者債務,都超過他們須支付的房貸。以下例子將讓你知道,把房貸繳清後對你的財務和生活會有什麼影響。

用不同方式還錢,差很大
首先,我們使用先前說過的平均房屋價格,28萬4,000美元。如果你頭期款付0美元,拿到一般利率4.5%、30年期的房貸,那麼你每個月要繳1,439美元。過了30年,光是利息就要23萬4,035.06美元!

如果你把繳款額加倍,每個月繳2,878美元,繳10年,那麼你繳的利息將會變成7萬1,322.44美元,只要1/3的時間就繳完房貸。這讓你省了超過16萬2,000美元!

如果你已經把那額外的1,439美元花在車貸、信用卡、其他債務上,你還是每個月繳幾千元,但是沒有累積價值到你的房子上。想想這個差異!你省了16萬2,000美元,還賺進幾萬元的房子!

把每個月繳的房貸加倍,一開始聽起來既荒謬又無法達成。但是計算後發現那其實可行,而且能節省你一大筆金錢。

現在,關於7~10年房貸計畫,有一件我們沒提到的事,就是它是假定你從第一天開始就執行這個計畫。如果你的30年房貸已經繳了5年,速度會更快一點,而且還是可以省下超過7萬5,000美元的利息!無論你現在在哪裡,是快要完成、完成一半、還是才剛繳幾年,把每月繳款額加倍都會對你的房貸有重大影響。

這也是考慮重新貸款的好時機。我們剛開始7~10年房貸計畫時,那時是我們最初的30年房貸,利率4.25%。那個時候我們可以輕鬆提高到兩倍的房貸繳款額,但是我們也想要知道,如果重新貸款,改成15年較低利率的方案來大幅節省利息,然後再每個月繳雙倍的房貸,需要什麼條件。

經過調查後,我們發現一組貸款和利率,可以將房貸從30年剩下的24年,縮短為15年的貸款。把改變後的利息加上接下來要繳的本金,我們新的貸款繳款額每個月才多124元。以這個新的15年貸款來看,我們還是可以輕鬆的把每月繳款額加倍。因此,考量自身狀況、尋找重新貸款的選擇、找到繳款年數和利率都較低的方案,或許會是讓一切動起來的好方法。

就算你沒辦法把每月繳款額加倍,光是把30年房貸換成15年的,也能省下一大筆利息,而且通常每個月只需要再多繳一點錢。然後,等到你狀況允許時,再把繳款額加倍,或把額外的錢拿去多繳一點,將年數削減到10年還完,節省過程中的一大筆錢。

如果目前你做不到,以下有一些額外的小事情,是你在朝著7~10年房貸計畫努力的同時,可以做的。只要可以,就隨時隨地使用這些技巧,如此一來能節省平均5萬美元,但光是執行這些步驟時,可能也已經達成7~10年的目標了。


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