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小資們!先別急著買房...Excel算給你看:同筆錢買進0050,少繳10年房貸、還多600萬

撰文者:Charlotte夏綠蒂 更新時間:2019-04-18

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「要不要買房?」我與朋友的對話
「我最近要在桃園買房子。」最近一位朋友跟我分享這件事,「可是我哥買了一間套房,就覺得壓力很大了,我不知道我能不能hold住,但這間總價800萬也不貴,離我家又很近。」隨後又說出他的隱憂「看似可以入手,但又擔心自己資金運用會有問題。」

「雖然頭期款你媽會支助你,那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎?」我提問。「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答。「買了之後再租給別人收租金,而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄。」朋友補充說道。


一般台灣人普遍的認知:有土斯有財。這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款,不敢離職、不敢追夢,「如果是我,我會買0050,晚點再買房。」談話的最後,我提出我的建議。

因為,晚10年買房,將資金先投入股市,不但會提早付現購屋,更會多得到600萬元資產!

房客幫我繳房貸,繳久了我就有一棟房子?租金每年上漲幅度僅0.37%,浪費時間成本
如同一開始我朋友說的:「轉租給別人收租金,讓房客幫我繳貸款,出租20年之後,我就有一棟0貸款的房屋了!」這句話看似沒有錯,但根據行政院主計總處統計資料,全國的平均租金指數每年上漲僅0.37%,也就是說,房東每年收的租金複合成長率只有0.37%。到底有多低呢?以0050而言,還原股價每年平均上漲8.76%,兩者差了23.67倍。 


在台灣的租屋市場,買房出租的報酬率大概是2%~4%,取個中間值3%計算,1,000萬的房子每年可收到30萬的租金收入,1個月則是2萬5,000元,以每年上漲0.37%計算,20年後,每個月的租金你可以收到2萬6,916元。嗯…,似乎沒什麼變化,也就是說,房東承受著巨大的時間成本,一間房子出租報酬率竟然如此低,若把買房資金投入股市,會是怎麼樣呢?

延後10年買房,讓你多賺600萬
以指數型ETF——0050為投資標的,從成立以來年化報酬率為8.76%,保守一點我們以7%計算。

買房2重點:頭期款與每月貸款
以我朋友的案例,買800萬的房子,頭期款2成,所以是160萬,每月貸款可以使用591房屋房貸計算器算出,每月平均攤還3萬4,500元。

房貸試算圖片來源:591房屋房貸計算器

將頭期款與每月貸款持續買進0050
我們將頭期款160萬元,以及每個月原本的房屋貸款3萬4,500元買進0050,如果需要在外面租房子,因為先買股票再買房,導致沒有居住地方的話,必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢。

以我朋友的例子來說,他可以住家裡,所以原本的房貸支出能全數投入股市,則每年買進0050的金額是3萬4,500元x12個月=41萬4,000元。

買房與投入股市金額試算

驚喜1》10年後竟然可以付現買房了!

原本房貸要繳20年,如今若先投入股市,經過10年累積後變為927萬,可以付現金買當初800萬的房子,還足夠裝潢、買家具等。 


驚喜2》額外獲得600萬元
另外,剩餘的房貸一樣投入股市,因為房貸原先要繳20年,如今靠股市已經可以提早買房子,成為有屋一族後,原本還剩餘10年的房貸,我們也一樣投入股市,累積後也能有600萬。


晚10年買房,讓你更快成為有屋一族且多賺600萬
沒想到僅是先買股票、再買房子,資產累積的差異竟那麼大,將貸款年限20年拆成2部分:
第1年~第10年:累積資金917萬9,151元→可付現買進當初800萬的房屋。
第11年~第20年:累積資金603萬1,709元→繼續投入股市,累積了600萬元當退休金。

晚10年買房,多累積一筆投資金!


點此下載excel試算表:先買股再買房的差異
算算看自己適合什麼時候買房吧!晚點買房,人生更輕鬆~

本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記

曾在全球最大的會計師事務所任職3年,喜歡從財報找出蛛絲馬跡,挖掘有價值的股票,建立輕鬆交易的選股邏輯,並善用時間複利的力量累積更多的本金,進而優化自己的生活。

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