達人開講

小資們！先別急著買房...Excel算給你看：同筆錢買進0050，少繳10年房貸、還多600萬

撰文者：Charlotte夏綠蒂　更新時間：2019-04-18 瀏覽數：30,551

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「要不要買房？」我與朋友的對話
「我最近要在桃園買房子。」最近一位朋友跟我分享這件事，「可是我哥買了一間套房，就覺得壓力很大了，我不知道我能不能hold住，但這間總價800萬也不貴，離我家又很近。」隨後又說出他的隱憂「看似可以入手，但又擔心自己資金運用會有問題。」

「雖然頭期款你媽會支助你，那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎？」我提問。「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答。「買了之後再租給別人收租金，而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄。」朋友補充說道。

一般台灣人普遍的認知：有土斯有財。這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款，不敢離職、不敢追夢，「如果是我，我會買0050，晚點再買房。」談話的最後，我提出我的建議。

因為，晚10年買房，將資金先投入股市，不但會提早付現購屋，更會多得到600萬元資產！

房客幫我繳房貸，繳久了我就有一棟房子？租金每年上漲幅度僅0.37%，浪費時間成本
如同一開始我朋友說的：「轉租給別人收租金，讓房客幫我繳貸款，出租20年之後，我就有一棟0貸款的房屋了！」這句話看似沒有錯，但根據行政院主計總處統計資料，全國的平均租金指數每年上漲僅0.37%，也就是說，房東每年收的租金複合成長率只有0.37%。到底有多低呢？以0050而言，還原股價每年平均上漲8.76%，兩者差了23.67倍。

在台灣的租屋市場，買房出租的報酬率大概是2%～4%，取個中間值3%計算，1,000萬的房子每年可收到30萬的租金收入，1個月則是2萬5,000元，以每年上漲0.37%計算，20年後，每個月的租金你可以收到2萬6,916元。嗯…，似乎沒什麼變化，也就是說，房東承受著巨大的時間成本，一間房子出租報酬率竟然如此低，若把買房資金投入股市，會是怎麼樣呢？

延後10年買房，讓你多賺600萬
以指數型ETF——0050為投資標的，從成立以來年化報酬率為8.76%，保守一點我們以7%計算。

買房2重點：頭期款與每月貸款
以我朋友的案例，買800萬的房子，頭期款2成，所以是160萬，每月貸款可以使用591房屋房貸計算器算出，每月平均攤還3萬4,500元。

房貸試算圖片來源：591房屋房貸計算器

將頭期款與每月貸款持續買進0050
我們將頭期款160萬元，以及每個月原本的房屋貸款3萬4,500元買進0050，如果需要在外面租房子，因為先買股票再買房，導致沒有居住地方的話，必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢。

以我朋友的例子來說，他可以住家裡，所以原本的房貸支出能全數投入股市，則每年買進0050的金額是3萬4,500元x12個月＝41萬4,000元。

買房與投入股市金額試算

驚喜1》10年後竟然可以付現買房了！
原本房貸要繳20年，如今若先投入股市，經過10年累積後變為927萬，可以付現金買當初800萬的房子，還足夠裝潢、買家具等。

驚喜2》額外獲得600萬元
另外，剩餘的房貸一樣投入股市，因為房貸原先要繳20年，如今靠股市已經可以提早買房子，成為有屋一族後，原本還剩餘10年的房貸，我們也一樣投入股市，累積後也能有600萬。

晚10年買房，讓你更快成為有屋一族且多賺600萬
沒想到僅是先買股票、再買房子，資產累積的差異竟那麼大，將貸款年限20年拆成2部分：
第1年～第10年：累積資金917萬9,151元→可付現買進當初800萬的房屋。
第11年～第20年：累積資金603萬1,709元→繼續投入股市，累積了600萬元當退休金。

晚10年買房，多累積一筆投資金！

點此下載excel試算表：先買股再買房的差異
算算看自己適合什麼時候買房吧！晚點買房，人生更輕鬆～

本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記