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蛋黃區真是房地產保值保證?財金教授:不應再迷信蛋黃區就一定保值

撰文者:經濟日報網/游智文 更新日期:2019-12-27 瀏覽數:2,672

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提到房地產投資,許多人會說:「location、location、location」,認為愈近市中心愈好。房地產學者表示,其實電商崛起後,市中心地產,不論店面或住宅,價值均在下滑,投資不應再迷信蛋黃區。


景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,過去房地產學地價理論中,最常用的就是以離市中心(CBD,Central Business District)的距離,判定區位價格,離市中心愈近價格愈高。所謂蛋黃區、蛋白區、蛋殼區,就是這種地價理論運用說法。

會這樣認為,原因很簡單,市中心位於中心點,是各區位交通成本最低的地方。傳統觀念中,就是交易地點。商店集中在這裡,物流也集中在這個地方,交易在商店店頭完成,金流也在這個地方,銀行也喜歡開在這個位置,甚至連政府機關都要湊一腳設在這裡。

傳統上離CBD愈近的區位,因為交通成本低,交易成本低,反映出來的房價就愈高,但在網路購物興起之後,CBD的功能受到了很大挑戰。現在隨便一個購物網站上的商店數都超過CBD商店的總和,金流與物流也全在網路上完成。結合金流與物流的電子商務愈來愈發達,CBD的功能就會受到愈來愈大的挑戰,地位愈來愈動搖。

章定煊表示,不只蛋黃區店面價值面下降,過去民眾搶進蛋黃區,除了就業外,消費、購物方便也是主因,但現在消費多在網路完成,住在蛋黃區的相對便利性大幅降低,不少人搬往郊區,已促使市區住宅價格和郊區逐步拉近。

章定煊表示,電商改變生活型態,也改變傳統房地產值,例如過去大家普遍認為餐飲店面需要大面寬、開在大路邊,現在已慢慢地淡化。雖然區位還是很重要,但重新洗牌後的區位價值需要重新被評價,房地產投資概念也需要大幅度調整,不應再迷信蛋黃區不動產就一定保值。

本文經授權轉載自經濟日報網

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