房產小常識
預售屋格局怎麼看？別被家配圖騙了！9要點幫你精準避開地雷格局
撰文者：安淇拉。寫寫生活 更新時間：2022-11-07
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我一直覺得買預售屋是一件很瘋狂的事情，建商只提供一些平面圖紙，景觀示意圖或樣品屋，客戶就要簽下百萬到千萬的合約。買家電還要貨比三家，上網查評價或是到實體店試用。買預售屋的過程，往往沒有太多參考資料就必須要做決定。這一切都太不可思議了！但苦於我們頭期款不足，要買房只能從預售屋看起。只能多做些功課，期望從有限的資訊中，選擇最適合的建案。以下整理出看平面格局圖的分析方法與大家分享。
步驟1》先從平面圖中找出樑柱的位置
通常柱子在平面圖中會畫成黑色，將柱子兩兩相連接即為樑的位置。
1.好的格局
（1）柱子外露，確保房間方正完整。
（2）樑的位置避開床頭或客廳，最好是在房屋的邊角。
2.不好的格局
（1）樑柱在屋內，可能會有畸零地或占據室內空間。
（2）床頭壓樑、客廳沙發上面有樑。
（3）客廳的樑會讓人有壓迫感，床頭的樑可以用床頭櫃避開，但是如果房間太小就會無法避開，這時要特別注意。
3.其他：從平面圖中看不出來的細節
（1）如果是RC的建築，樓層愈低，樑就會愈大，要將樑的寬高都考慮進去。
（2）有些室內的小樑，通常家配圖也不會標示出來。
步驟2》玄關
1.好的格局
（1）適當的玄關大小（通常長寬為90公分以上），有地方可以做鞋櫃收納。
（2）有牆面或製作屏風的空間，不會一眼看到客餐廳。這是風水上的說法，因人而異。
2.不好的格局
（1）沒有玄關或收納空間不足。
（2）玄關太長。
步驟3》客廳
1.好的格局
（1）客廳有直接採光。
（2）沙發和電視有安定面。
（3）沙發牆到電視牆的距離要3公尺以上。
2.不好的格局
（1）客廳無採光或是間接採光。
（2）沙發牆和電視牆的寬度不足。
（3）沙發牆到電視牆的距離小於3公尺。
步驟4》房間
1.好的格局
（1）要有對外窗。
（2）床頭不要壓樑。
（3）床頭不要背對門。
（4）房間門或廁所門不要對到床。
（5）床頭或床尾不要是大窗。
（6）2間房門不能門對門。
2.其他：從平面圖中看不出來的細節
避免建商在家配圖上動手腳，擺放非正常比例的家具，所以需要確實了解房間長寬尺寸。並以實際家具尺寸做評估。
步驟5》餐廳和廚房
1.好的格局
（1）餐廳和廚房相連。
（2）有電器櫃的空間。
（3）預留足夠的冰箱空間：看過有些建案是直接把冰箱規畫在廚房外；或是原規畫空間太小，必須購買特殊規格的冰箱。
2.其他
（1）中島和開放式廚房：要考量油煙味的影響。
（2）瓦斯爐或是電磁爐：高樓層小坪數的建案，因為消防法規規定，在開放式廚房不能有瓦斯爐，建商就會改配電磁爐。要考量到開伙的機會和電磁爐的方便性。
步驟6》衛浴
1.好的格局
（1）衛浴開窗。
（2）乾溼分離。
（3）合理的空間和動線：小坪數建案的衛浴空間受限制，可能導致開門都會覺得擠。
2.很好的格局
（1）4件式衛浴（面盆、馬桶、淋浴間、浴缸）。
（2）景觀窗。
（3）降板浴缸。
步驟7》陽台
1.好的格局
（1）方正、大小適中（依家庭人數和房型而定）。
（2）通風或採光良好。
2.不好的格局
（1）冷氣室外機放在陽台內。
（2）陽台太小。
（3）要經過浴室到達陽台。
3.其他：從平面圖中看不出來的細節
現在新大樓考慮到建築物外觀，都有規畫冷氣室外機的擺放位置。但是大部分的建案都不會標示在家配圖或平面圖中。所以要特別向業務或建商確認！如果冷氣室外機要放到陽台內，就會占用到陽台的使用空間，影響甚鉅！
步驟8》比公設比更重要的是得房率與坪效
1.得房率＝（主建物面積+陽台面積）／權狀面積
主建物面積和陽台面積代表實際上使用到的坪數空間，亦即扣除了公設和雨遮的比例。所以得房率越高的建案，代表買到更多的使用空間。
雨遮在2018年以後是不計坪不計價，但是是以建照核發時候為準，所以目前有些新建案是持有2018年之前的建照，就會記錄雨遮坪數。這時候雨遮的坪數就會有影響，甚至差到1坪、2坪的空間。這樣就有可能發生權狀面積大、公設比低，但是得房率卻較低的情況。
2.坪效：是指實際可以運用的空間。通常是扣除走道空間、柱子等無法有效利用的坪數。
步驟9》除了房屋內的格局外，也要關注樓層的整體規畫、房屋坐向
1.梯廳明亮有採光。
2.單層戶數越少越好：通常是以8戶為標準。
3.電梯數量要足夠：通常單層戶數與電梯比要1：2為優。
4.是否為車道上方：車道上方的低樓層戶別，可能會有噪音干擾。
5.房屋坐向：注意西曬。
買房除了格局以外，還有很多要考慮，總價、坪數大小、建商風評、地段、周遭環境等。滿足以上所有條件的好格局，也不代表這建案就是適合你。看這麼久的房子，覺得代銷／仲介講的最中肯的一句話就是「沒有100分的房子和建案」，所以只能從各項評估中權衡利弊，找出自己能接受的最佳組合。
祝福大家都能找到自己心目中理想的家。
本文獲「安淇拉。寫寫生活」授權轉載，原文：［看房筆記］你一定要懂的建案平面圖-九大步驟分析房屋格局
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