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投機客短期再出售的房子，能買嗎？小資女佑佑建議：可以，但必先評估2件事
撰文者：林帝佑 更新時間：2023-09-06
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圖片來源：達志影像
投機客短期持有，裝潢後欲出售的物件，到底可不可以買？
佑佑最近在看房子，某天在臉書的售屋社團裡看到一間帶有全新裝潢的物件，我直覺認為，這應該是投機客想要轉手的物件，照片看起來，裝潢是我能接受的風格、開價也在預算範圍內，便和房仲約了實地看屋。
現在的內政部實價登錄系統，讓民眾在查詢的時候，不僅可以查到正確的門牌，甚至連2012年8月後的歷次交易價格都能查到，等於在2012年後，這間房子轉手幾次、賣多少錢，都可以查得清清楚楚。
不過，由於實地看屋前，我沒有這個物件的詳細地址，只能先用實價登錄系統看看該社區的行情狀況；後來與仲介碰面時，我問了完整地址，然後查詢實價登錄，系統顯示，前一手屋主在2022年年底時，以500萬元買進，加了裝潢之後，半年便以開價798萬元想要出售。仲介跟我說，前陣子有買方出價740萬元，屋主仍不賣。
回過頭來，看看我自己的想法：很多人對於投機客釋出的物件，多多少少有一種「蛤…是投機客的房子喔…」，觀感都不是太正面；但從客觀角度來分析，我覺得不管前一手屋主是不是投機客、持有時間短或長，只要評估硬體、跟錢相關的條件，能夠接受的話，還是可以買。
評估關鍵1》裝潢品質與實際屋況
先不討論地段，因為那是投機客無法改變的事情。針對物件本身，對投機客來說，想要賺取中間的價差，花在房子的成本自然是愈低愈好，他可以從2大方面著手：
1.壓低買房子的總價。
2.壓低裝潢的費用。
所以，下一手買方要評估的關鍵之一，就是裝潢品質與實際屋況，通常這些物件都是原先屋況不佳，投機客才有辦法壓低總價買進，如果沒有用心裝修，諸如管線、裝潢的用料等，可能都只是堪用而已，甚至過沒多久，管線就可能要重新整理。
不得不說，美美的裝潢真的比老舊屋況更吸睛，但這時反倒要冷靜思考，不能被表面的裝飾矇蔽了理智，要留心有沒有屋況瑕疵被裝潢包起來，因此建議可以請對方拿出裝修清單參考、也可藉由拜訪鄰居打聽，了解是否有因房屋瑕疵而造成鄰里關係不佳的狀況，又或者，找個比較懂裝潢的朋友一起看屋，並請他給點意見。
評估關鍵2》價格與金流
再來是價格跟金流的部分。因投機客是短期持有，售屋後，他要繳納不少的房地合一稅，所以當然希望賣得貴一點。不過，要繳稅，那不關買方的事，你要評估的是「這個帶裝潢的物件，用這個價格買合不合理？」
以我那天看的物件為例，當天我跟一位有點經驗的朋友一起去看屋，他認為這個裝潢若是自己處理的話，大約是80萬元，因此，假設我認為這間房子合理的價格是620萬元，那用700萬元買到，就是可以接受的價格，畢竟買進後，我就免去處理裝潢的事。
但接下來還要考慮的關鍵問題，那就是貸款。正常來說，銀行鑑價跟市價不會差異太大，但這間房子是短期持有再出售，你知道、我知道、獨眼龍也知道（？）…，不是，是銀行也知道。
所以這種短期再出售的物件，尤其是屋主持有不到1年便出售，銀行鑑價通常會參考前一手的交易價格。
以我那天看的房子來說，銀行恐怕只會以500萬元為估價，然後貸款給我8成、約400萬元；若我以700萬元成交，這樣自備款就需要準備至少300萬元，高達房屋總價的4成以上。
因此，遇到短期再出售的物件，自備款的問題建議先確認好，免得談完之後，才發現根本負擔不起，白忙一場。
本文獲「Hｉ～Ｉ'ｍ佑佑：）」授權轉載，原文：投機客短期再出售的房子，能買嗎？先評估這2件事！
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7年級後段班，不是草莓族、也絕非靠爸族。目前在《Smart智富》月刊擔任記者，不只因為工作需要，而是本身熱愛理財，所以積極學習任何能賺錢的相關知識。工作5年，還了20萬元的學貸、去了9個國家，還累積破百萬元的資產，被同事戲稱「小猶太」，希望能幫助讀者一起賺大錢！出國玩！
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