房產小常識

包租公律師蔡志雄教你輕鬆晉升有殼族

精算口袋深度 挑到抗跌好房

撰文者:呂郁青 更新時間:2018-11-01

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「房價這麼高,我買不起啦!」許多年輕人大喊買不起房子,但包租公律師蔡志雄認為,大台北地區房價長期來看,大漲小跌,趁這4年房價回軟,可用只比房租高一點的代價,先買小房、再換大房,以屋換屋,若這次再不進場,以後更難晉升「有殼族」。

有人擔心因少子化,而看空房價會跟日本一樣下跌,但蔡志雄表示,房價跟著工作機會走,東京是全日本最抗跌的區域,也是第1波上漲的城市,全台灣工作機會以北部居多,特別是台北地區(台北市與新北市),也會是台灣房地產最抗跌、最早漲的地區,是置產優選的區域。


很多人幻想一開始就要買大房,當然永遠覺得買不起房子。蔡志雄說:不要坐著空想!其實,只需要做兩件事:計算可負擔的房屋金額、動手上網找房子,在挑屋的過程中,一開始不要先要求100分,先求有、再求好,挑出缺點最少、優點最多的房子,透過換屋,一步步向心儀又買得起的房子前進。蔡志雄用實際例子圖解給你看:

1.評估購買力》首購族可採「可貸款金額/0.8」做推算
蔡志雄說,月薪3萬元者,想獨力負擔房貸買房的確不容易,因此只能先專注本業,提高競爭力,爭取加薪,同時努力存自備款,只要月收入達5萬元,趁現在房價下修近11%(2014年第2季至2018年第2季),其實是買得起雙北市的房子。想知道自己能買得起多少總價的房子,有以下4步驟:

步驟1》設定每月房貸支出上限
蔡志雄認為,買屋雖然重要,但不能占支出比率過高,他建議可以用約月薪的1/3來計算,當成每個月可以支付房貸的最高上限。


以月薪5萬元來說,每個月可支付的房貸上限就是1萬6,500元,這金額只比房租高出幾千元,但卻可買下屬於自己的房子。公式如下:

每月支付的房貸上限=月薪×0.33

若是一般上班族,蔡志雄不建議用年薪的概念來計算,因為多數上班族的年終是1到3、4個月,這筆可用在旅遊、保險等額外支出上,若都算進房貸支出,人生過得太苦啦!

而如果是科技新貴或是業務員,其分紅或是獎金的收入比月薪來得高,則可以用「年薪/12個月」的方式,換算成每個月的收入,來計算房貸支出上限。

步驟2》計算可貸款金額
目前房貸利率約在1.5%至1.68%,但每家銀行房貸利率各不同,加上美國升息,未來台灣說不定也會步上升息之路,因此蔡志雄建議,可用較為保守2%利率來計算房貸支出。

每100萬元房貸、利率2%,若貸款20年,每月本息均攤金額約為5,000元,若將貸款年限延長到30年,每個月本息均攤金額不到3,800元,進而可算出可貸款金額,公式如下:

可貸款金額=每個月支付房貸上限/每個月本息均攤金額×100萬元

由此可知,1個月1萬6,500元房貸支出,若選擇20年期房貸,可貸到330萬元(=1萬6,500元/5,000元×100萬元),若選擇30年期房貸,可貸到434萬元(=1萬6,500元/3,800元×100萬元)。


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