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利率高漲，北部房價漲幅走緩...台灣房市會泡沫化嗎？從韓國房價崩盤找答案

撰文者：財經M平方　更新時間：2023-06-02 瀏覽數：11,147

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3.台灣房市是否有泡沫？

近日，作為與台灣同樣仰賴外貿的東亞經濟體南韓，其房地產在央行快速升息後開始出現明顯下挫，許多人懷疑台灣房市是否也會跟進這樣的趨勢，我們用以下觀點進行分析：

韓國房市的泡沫如何形成？

首先要提到的是韓國獨有的「全租屋文化」，之前我們在全球房地產解析：一文讀懂不動產市場運作中有提到，其運作方式為租客一次性付給房東高額押金，付完約30%～80%的房價押金（保證金）後就不需要再付任何房租（水電費除外），當租約到期後，房東再將押金全額退還給租房者，這也是先前韓國居民較常使用的方法，即使去年因南韓央行快速升息導致租客普遍轉向普通的月租房，但仍有將近半數的合約數量為全租房。

全租房的優點在於房客不需要承擔房價跌價的風險及高稅金，銀行大多也樂於提供相關的優惠貸款，在多數房東拿到這筆資金後，普遍會選擇再將錢投進房市，無形間為房市增加了更多槓桿和泡沫，這也讓南韓成為先進國家中家庭債務增長最快速的國家，在房市走多頭時這樣的模式並不會有太大的問題，但當利率逐漸攀升，房市開始走空時，房東開始因為虧損出現資金斷鏈，房屋將有被迫法拍的風險，最慘的情況是租客甚至拿不回原本的押金。

資料來源：BIS，財經M平方整理

相對上台灣居民雖然也同樣背負龐大的家庭負債，但房市運作並沒有過多槓桿的過程，資金上的責任也相對單純，例如購房者向銀行貸款的資金付給屋主（房東）後，房東並不需要再度歸還，因此資金的運用跟風險都將由屋主本人承擔，買房者則承擔房價可能跌價或房貸無法負擔而被法拍的風險，並不容易產生連鎖反應。

再者，過去幾年由於預售屋交易和炒作明顯增長，其擁有類似「期權」的交易性質也讓市場懷疑是否會造成房市泡沫和金融風險，但以實價登錄系統揭露的2022年全台預售屋件數約81,664件來看，在全台建物買賣移轉棟數（31萬8,101棟）中占比約25.6%，顯示成屋仍然是台灣房市的主要交易標的，風險相對可控。

另觀察2022年Q4的房屋負擔率雖維持在40.25%的歷史高位，但住宅貸款違約率繼續持穩在0.07%的歷史低位，顯示買房者雖負擔高，但財務體質佳且信用風險低，整體房市結構仍然是相對健康。

房貸負擔率＝中位數住宅價格貸款月攤還額／中位數月家戶可支配所得

圖片來源：財經M平方

房價將落後股市進入修正

最後回到房市的展望，過去在央行升息疊加經濟趨緩的環境下，房價容易走弱，但通常因為買賣時間長以及流動性較低的關係，容易落後股市反應，加上高通膨和疫情缺工間接助長房價，觀察房貸利率已攀升至2%的新高，企業投資縮手及平均地權條例將正式於7月1日上路，導致房地產買盤觀望氣氛濃厚，供需吃緊狀況也首度出現反轉，我們認為房地產正式進入買方市場，投資買房可更有耐心。當然由於賣方同步惜售，買房財務體質健康及低庫存等因素下，即使房市進入修正期，我們仍認為不容易見到顯著的泡沫破滅產生。